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谈大同东小城商贸区的改造规划

东小城商贸区，俗称东关市场，物流四季、商贾云集是晋北最大的百货、服装批发集散基地。政府因城市发展，对商贸区进行规划改造，这应该是件好事。但看了市政府组织的《规划方案》及相关文件，本人认为方案的总体规划有重大不妥。因此，就存在的问题提出意见供决策者参考。
一、商贸区规划改造，项目定位应该是什么？商贸区改造有一个定位问题，是建设一个大型的商业市场？还是要恢复一个历史文化遗迹？这是规划设计首先应该明确的事。政府组织的《规划方案》总体设计试图营造一个历史文化遗迹——仿古式的“城外城”建筑群。这种休闲步行街式的仿古建筑，看似瑰丽，庄重，却犯了一个大错误，它忽视了商贸区是一个大型的商业批发集散市场。它的街区、道路、卖场形式有悖于商业批发所必需的特征、特色。如果再圈一个城堡，恢复什么“瓮城”形式的建筑风格，这将对商贸经济需要的大市场、大流通、大区域的环境条件格格不入。仿古不能复古，能接点历史文化的地气当然好，如果违背经济规律而空谈文化，将会给商贸区原有的繁荣带来重创，甚至使其“前程”毁于一旦。
二、商贸区应该保持什么样的商业基本功能什么？本人认为方案的设计者缺乏对商贸区社会环境，经济形态，贸易方式，商户状况的基本了解。方案即不能满足批发市场的基本功能要求，更没有针对性的解决商贸区存在的问题。比如：
1、方案中那些城门、道路、街区、庭院布置，看似古朴、幽雅、整齐划一，但那狭小、幽静、封闭的经营环境，恰恰使批发市场应具备的生存条件荡然无存。如果决策者要的就是这个味，那本人无话可说。如果你是在规划设计一个大型批发市场，如果你还想要这个市场原有的繁荣，那这个方案和项目建设的初衷就大相径庭了。
2、设计方案对商业门类和经营业态缺乏合理的分区和分类。目前商贸区约有近十几个大的经营门类，上百万个经营品种。规划者并没有认真研究现有商业的分类状况，方案中那些随意规划的那些建筑板块，与市场实际情况和要求差之千里。
3、方案似乎也没有考虑到物流的集散功能，规划中缺乏大型物流仓储的布置和设计，这是批发市场是必不可少的设施和条件。
4、规划中的地下停车场只可以满足顾客车辆的停泊，但不适合大型物流车辆停泊和货物集散。规划大型的地上车场，应该是最符合商贸区的，最快捷方便的物流方案。
三、商贸区规划改造，原有建筑该不该全部推倒重建？这是个极应认真论证的问题。东小城商贸区目前的建筑规模约30万平方米，就其现有经济价值粗略估算也应该在10几亿以上，如果按市值计算就远远不是这个数字了。商贸区20年的发展，大型商业设施就有十几座之多，近年新建的商厦也有十几万平方米。这些商厦无论在设备、装修、环境都属大同较时尚的。好端端的商厦说拆就拆了，难道就没有一个改造性的，拆、留相结合的解决方案？当然，推倒重建是最简单的办法，因为“一张白纸可以画最新最美的图画”， 如果政府在重大、复杂问题上，都用这种简单办法进行决策，结果可能是浪费了宝贵的建设资金，也破坏了商贸区原有的商业资源以及商业“生态环境”。这类失败的教训在国内并不少见，如90年代北京东安市场的改造就是一个典型的例子。1993年，随着王府井大街改造，东安市场整体拆除，平房改成楼房。1998年，东安集团与香港新鸿基地产有限公司合资在东安市场原址兴建新东安市场大厦。当时东安市场的定位是“百年东安，百姓乐园”改造后新东安失去了往日的繁华和人气，惨淡经营，难以为继。
四、规划改造应该给商贸区市场带来什么？东小城商贸区有今天的繁荣，无异于是顺应了社会发展和市场经济的需要。商贸区20年的历程，无论对大同市的社会、经济、商贸、流通还是劳动就业都发挥了巨大的社会、经济效应。政府对商贸区的规划改造应慎重处理，最好不要改弦更张，轻易改变它的社会功能和市场定位。新的规划方案应该提升它的市场功能，优化它的经济环境，使其成为商业设施更加先进、环境功能更加完善、物流条件更加通畅的可持续发展的大型商品集散市场。而不应该是对商贸区原有市场模式弱化、破坏或全盘否定。否则，商贸区失去的将是昔日的一片繁荣。所以，切切实实发展了经济，保护好原有的“旧貌”才是真正的政绩！
五、商贸区改造，应采取什么方案？综上所述，本人认为商贸区改造是个综合、复杂、技术性很强的系统性工程。商贸区业主、商户们20年来集沙聚塔、投资巨大，政府在财力还不充足的条件下，规划建设不能追求整体划一、大拆大建。应在原有基础上，取疏导、整合、改造性建设方案。这样即降低决策风险，又节省建设资金；既减少拆迁、补偿矛盾，又缩短项目的建设周期。以最小的代价，最短的时间完成商贸区项目的改造工作。步骤上可采用：“规划街区，通畅道路、整合业态、拆、留结合”的办法进行。具体一点说就是：规划街区。重新规划商贸区各种经济区域，增加物流、泊车等环境配套功能；通畅道路。重新规划、改造、加宽商贸区现有道路，并和市政道路连通管理；整合业态。整合商贸区现有的经营门类和经济业态。对商业区现有的经营项目要分类、整合，该扩大的扩大，该缩小的缩小，该迁走的迁走；拆、留结合。在重新规划街区和道路基础上，对道路红线外的现有大型商业建筑，有保留条件的不应全部拆倒。对道路红线内的，旧、小建筑可拆倒重新规划建设。
冗言赘述，本人知道自己的一己之见远不及决策者们胸怀锦绣、高瞻远瞩。因商贸区改造毕竟是件大事，它关系到一个大市场的前程和发展，关系到近10万经营者的生存与命运，故而犯言直谏，望政府的决策者们三思而行！